Aan- , verkoopadvies en bouwmanagement

Ervaring & achtergrond:

Wij hebben in Nederland sinds 1985 ervaring opgebouwd in het beoordelen, adviseren en begeleiding van de ontwikkeling van onroerend goed. In Italië hebben we gedurende een periode van 6 jaar Ca'Palazzo vanaf fundament tot dak, zowel in- als extern gerenoveerd. Ondanks onze Nederlandse ervaring hebben wij ons laten begeleiden door een Italiaanse geometra. Daarnaast hadden we een paar meewerkende  Nederlandse ogen op het werk, die ons dagelijks op de hoogte hielden van de problemen en voortgang van het werk.

“We zijn hier in Italië”:

Wie in Italië zich oriënteert, krijgt vaak als snel te horen; 'Het is hier Italië en geen Nederland”. Te vaak is dat een dooddoener om maar te accepteren dat je er niet van mag verwachten wat je er in Nederland van zou verwachten. En dat hoeft nu echt niet zo te zijn. Ook in Italië gelden er regels en er zijn, zo hebben wij gemerkt, problemen die je ook in Nederland kunt tegenkomen, maar ook goede betrouwbare adviseurs en aannemers waarmee je een mooi product kunt maken. Maar inderdaad, in Italië gaat het soms toch net een beetje anders.

De Italiaanse makelaar:

Aankoopadvies:

Wij bepalen samen met u een zoekprofiel.

1. Wat is uw totaal budget. Dat kan te splitsen zijn in de korte termijn en lange termijn. Veel te koop staande panden zijn groot en er moet niet zelden voor veel aan verbouwd worden. Het is heel goed mogelijk om die verbouwing in een aantal fases te plannen.
2. Wat is uw programma van eisen. Dan moet u denken aan de grootte, de locatie, aantal (slaap)kamers, verhuur mogelijkheid, wel of niet te verbouwen.

Wij maken met u een selectie

1. U heeft wellicht zelf al wat op het oog? Wij beoordelen met u het object, de vraagprijs en de mogelijkheden.
2. Wij zoeken bij verschillende aanbieders naar iets wat aan uw wensen zou kunnen voldoen.
3. Wij leggen contact met de aanbieders cq makelaars en maken duidelijk dat u geadviseerd wordt door ons.
4. U bezoekt en beoordeelt in belangrijke mate zelf. In veel gevallen heeft u nl. ons advies niet nodig om te bepalen of iets niet aan uw verwachtingen beantwoordt.

5. Uiteindelijk blijft er een selectie van één of enkele objecten over die u met ons nader beoordeeld.

Onderhandeling:

1. Samen met u bepalen we een redelijke prijs voor een object. Wij doen dat via de residuele waarde berekening. Dat betekent dat wij met u beoordelen wat de waarde van het object zou zijn indien het in de door u gewenste staat verkeerd. Vervolgens maken we een begroting of schatting van de kosten die gemaakt moeten worden om het in die gewenste staat te brengen. Daaruit volgt de residuele waarde. Als dit kostenplaatje binnen uw budget past, dan kan de onderhandeling starten.
2. Wij beoordelen of de vraagprijs reëel is ten opzichte van de door ons bepaalde waarde. Als blijkt dat de vraagprijs te hoog is, moet snel duidelijk worden of onderhandelen zin heeft. Als blijkt dat de vraagprijs reëel of misschien wel laag is, dan is het altijd nog belangrijk te onderhandelen over secundaire condities. Te denken is dan aan, mogelijke aankoop extra grond, (uitgestelde) termijn van levering, levering inclusief verbouwing, etc.

3. Als met de verkopende makelaar de leveringscondities zijn bepaald, dan zal deze makelaar over het algemeen (tegen een passende vergoeding) de levering voor u verzorgen.

Verkoopadvies:

U hebt een object te koop staan, maar de verkoop vlot niet, u hebt de prijs al eens verlaagd en dat hielp ook niet. Of nog beter u overweegt uw woning te verkopen, maar u wilt niet met een valse start beginnen. Net als in Nederland staat er in Italië veel te koop, waar gewacht wordt op het verzilveren van de hoofdprijs. Natuurlijk is het net als het winnen van een staatslot mogelijk dat u verkoopt voor de hoofdprijs. Erg waarschijnlijk is dat in deze tijd steeds minder. Als u graag snel maar niet te goedkoop wilt verkopen, zijn er daarom twee aspecten heel belangrijk. U moet beginnen met een ambitieuze maar redelijke prijs en de presentatie moet aantrekkelijk zijn. Dat laatste betekent ook dat uw presentatie gekenmerkt wordt door de juiste feiten en omstandigheden, een belichting van de aantrekkelijke mogelijkheden die eventuele verbouwingen kunnen bieden en soms ook gewoon kleine aanpassingen in de inrichting. Hebt u een huis waar eigenlijk alles aan gebeuren moet, dan zijn wij ook in staat daarvan een animatie te maken. In Nederland hebben we van een makelaar eens geleerd: “te weinig vragen is luiheid en veel te veel vragen is nooit verkopen”. Wij steken graag energie in een zo goed mogelijk verkoopresultaat van uw woning.

Bouw management

In Italië bent u vrijwel altijd verplicht een verbouwing te laten uitvoeren onder verantwoordelijkheid van een geometra. De geometra rekent daar in Italië net als in Nederland gemiddeld tussen de 6-10% voor. Bij een zeer geringe verbouwing met veel regelwerk is dat meer en bij een zeer grote verbouwing (in korte tijd) kan dat wat minder zijn. In Italië biedt de makelaar soms aan dit proces inclusief de bouwbegeleiding voor u als een soort service te regelen. Wij hebben echter geleerd dat ook Italianen niet gratis kunnen werken. Ergens moet de rekening toch betaald worden. Het is ook in Italië heel goed mogelijk met een geometra een betere prijsafspraak te maken, als hij de overtuiging heeft dat zij ook voordeel hebben bij de door u gekozen werkwijze. Immers als uw keuzes en wensen duidelijk worden aangeleverd en gecommuniceerd en eventueel de controle op de bouw deels uit handen genomen wordt, dan is dat ook voor de geometra een voordeel. In de bouw kan een aannemer ook veel geld besparen als er minder mis gaat en hij op tijd gewaarschuwd wordt dat er iets mis gaat. Wij brengen u dus wel kosten in rekening voor ons advies, maar zijn er van overtuigd dat u die kosten zeker zult terugverdienen.

We beschikken inmiddels over een vrij complete referentielijst van zogenaamde eenheidsprijzen. En die is significant gunstiger dan de gangbare lijst die in Le Marche gehanteerd wordt door geometra's en aannemers. De goedkoopste prijs is ook bij ons niet altijd de beste, maar de duurste ook niet bij voorbaat. In Le Marche is bouwen goedkoper dan in Nederland en zeker goedkoper dan in Amsterdam. Op onderdelen kan daar wel 20-30 % verschil in voorkomen. Maar als u voor de koop een begroting laat opstellen of krijgt, let dan goed op of alles daarin is opgenomen. U moet er ook rekening mee houden dat de kosten rond de woning (weg, water, riool, elektra, fundering, grondverbetering, bestemmingsomzetting, vergunningen , adviezen etc. ) in Nederland meestal geregeld zijn maar in Italië samen een onverwachte extra post kunnen vormen.

Wij denken dat wij u een goede prijs kwaliteit kunnen adviseren. Ons referentieproject is Ca'Palazzo. Daar kunt u beoordelen of u een hoger of lager kwaliteit- of afwerkingsniveau wenst.

U kunt ook bij ons terecht voor het beoordelen van een offerte. Wij doen u dan op basis van no-cure-no pay een voorstel om die offerte uit te onderhandelen.

Hoe en vanwaar werken wij?

1. Als u overweegt gebruik te willen maken van onze diensten, dan kunt u met ons als eerste een vrijblijvende adviesgesprek aangaan. Dat kan in Italië op Ca'Palazzo, maar ook in het kantoor te Amsterdam.
2. Na dit oriënterende gesprek krijgt u van ons een offerte.
3. Op basis van deze offerte kunnen we komen tot een opdracht.
4. U kunt ervoor kiezen om onze werkzaamheden uit te laten voeren onder Nederlands recht.

Wie zijn wij?

Wijnand Luttikholt werkt sinds 1985 als adviseur in renovatie en ontwikkelingsprojecten. Het werkgebied was voornamelijk Amsterdam. Vanaf 2004 is in Italië Ca'Palazzo verbouwd. Het betrof een Borgo van ca 1.100 m2 die geheel van fundering tot dak, van buiten en binnen is gerenoveerd plus de toevoeging van een groot zwembad. Bij wijze van spreken is iedere steen en balk omgedraaid. In deze renovatie zijn ongeveer alle mogelijk voorkomende werkzaamheden uitgevoerd. De werkzaamheden zijn in eigen beheer aanbesteed en daardoor is de Nederlandse kennis aangevuld met een ruime kennis van de Italiaansemarkt en is een uitgebreide lijst voor referentie prijzen opgebouwd. Er is natuurlijk samengewerkt met een plaatselijke geometra en plaatselijke (onder)aannemers. De ideeën en tekeningen werden in Amsterdam gemaakt en deze zijn in Italië door de geometra uitgewerkt en voor vergunning ingediend. Zie ook http://www.opbouwamsterdam.nl/